14. Fiduciary Relationships

ESTATES

遺産の管理：人が死んで、それを管理します。

Testate：遺言があるやつです。遺言に基づいてExecutorが分配します。

Intestate：遺言がありません。AdministratorがAssetsを分配していきます。

●資産を分与していく時に、どれくらいもらえるのか。

1.　 Per Capita：親たちが死んだ後に祖父が死んだ場合、孫に等分に分けられます。頭数。

2.　 Per Stripes：親が先に死んだ後も、親の人数で等分した後、孫に分けられます（孫は兄弟の数でもらえる金額に差が出ます）。

TRUST ELEMENTS

Grantor：TrustをCreateした人。Settlerともいいます。TrustはRevokeできても、できなくてもいいです。

Corpus：Trustの資産のこと。Resともいいます。

Trustee：Trustの資産を守って、TrustのAgreementどおり、資産や利益を分配していく人。このTrusteeが資産の所有権を保持し、benefit of beneficiariesです。いなくても、裁判所がAppointしてくれるので、問題ありません。Fiduciary Duties があって、Duty of Careが必要です。過失や詐欺的な行為があった場合、公私混同してお金を使ってしまった場合、責任を問われます。

Beneficiary：割と出ます。

Eg.　TrustをSet-upするにあたり、２人のBeneficiaryをTrustの受益者として任命しました。家賃収入からいろんな経費を引いて、残った毎年の利益については娘に行くようにした場合、娘をIncome Beneficiaryといいます。そして、Trustの目的が終了した時、このビルが妻にいくようにした場合、妻をRemaindermanといいます。

TRUST TYPES

Inter Vivos Trust：生きている間に作られたTrustです。

Testamentary Trust：死んだ後、遺言などによって作られるTrustです。

Revocable：あげたくなくなったからやーめた、と言えるTrustです。

Irrevocable：自分でCreateしたにもかかわらず、終了することができないTrustです。

Simple Trust：毎年の収益・利益をBeneficiaryに必ず払っていかなければいけないTrustです。

Complex Trust：Simple Trust以外は全てComplex Trustです。

Grantor Trust：ビルを10年のTrustの資産としてSet-upする際、10年間は家賃収入から経費を引いた毎年の利益を自分がもらい、10年後にビルが娘に行くようRemaindermanとしたTrust。CreaterがBeneficiaryになることができます。

Generation-Skipping Trust：一世代スキップするTrustです。

ALLOCATION &TERMINATION

Income Beneficiary：毎年発生するExpenseをPick-upしなければいけません。Ordinary IncomeからOrdinary Expenseを引きます。

Remainderman：毎年発生しないような費用Extraordinary Expenseは、Remaindermanの経費とします。５年に１回修繕するSidewalkの費用など。（Part of Assetなので。）

Annuities：Income Beneficiaryに行く場合も、Remaindermanに行く場合もあります。

Trustee’s Fees：上に同じです。

●Trustはいつ終わるのか

1.　１０年間など期間を設けたのであれば、End of term specified。

2.　目的が達成された時。

3.　TrusteeがBeneficiaryになった時（Mergerといいます）。

4.　Illegalなやつは、そもそもダメです。

OVERVIEW

●Agencyについて

お互いの同意が必要です。

●Agentとは

Anyone authorized to act on behalf of another.

パートナーシップにおけるパートナー、会社におけるOfficer（CEO、CFO）やDirector、従業員（= behalf of the company）。Principalはパートナーや会社です。Independent ContractorsはAgentではありません（Fiduciary Relationshipがありません。Because it’s independent）。

Consideration：Agency RelationshipをFormationする時、対価はあってもなくてもいいです。

Written Agreement：基本的には書面で交わす必要はありませんが、Statute of Fraudsに引っかかる時（契約期間が１年以上、又は不動産契約がらみ）は必要です。

AUTHORITY

Express Authority：言われたことをやるやつです。

Implied Authority：言われなくても通常の業務範囲としてやるやつです。

Apparent Authority：よく過去問で見かけます。「してはいけないよ」と言われたことを誰かがします。業者は訴えてきます。問題文は長文ですが、選択肢の中から「Apparent Authority」という文言を見つけ、それを選んだら、次の問題に行きます。

Eg.　A、B、Cがパートナーシップを結んでいて、AとBがCに「テレビを50台買い付けてこい」と言いましたが、Cは店から100台買い付けてきました。店はCが50台と言われていたことを知りません。AとBが店にキャンセルを申し出ると、店は訴えを起こし、勝ちます。

DUTIES&LIABILITIES

Agentには、Principalに対して、Loyaltyが必要です。詐欺的な行為はダメです。

Principalには、Agentに対して、給与などCompensationが必要です。Agentが不正を働いた場合は、解雇したり訴えることもできます。

Principal’s Liability：試験によく出ます。authorized actsについては全責任を負いますが、unauthorized actsは責任を持ちません（モエ・シャンドンを買って来いといったのに、クリュグやサロンを買ってきた。会社は返品しようとしますが、銀座信濃屋が勝ちます）。

Agent’s Liability：unauthorized なことをしたら全責任を問われますが、authorized actsは責任を問われません。ただし、会社名を出さずに、あたかも個人がやっているように見せることUndisclosed PrincipalはLiableです。

Undisclosed Principal：土地を買収する際、会社名を出さずに個人名で交渉に入るような行為です。Breachがあった場合は、PrincipalもAgentもLiableです。ただし、一度契約が完了すると、Undisclosed Principalの事実を知った第三者は契約を解除することができません。何か問題があれば訴えることはできますが、知ったからといって契約を解除することはできません。

RESPONDEAT SUPERIOR

Torts：Principal会社は責任を問われます。荷物運搬中にAgentが人をはねた場合、Agentに過失があっても、会社を訴えることが出来ます。

Crimes：Agentが犯したCrimeは、会社は犯罪に加担していない限り、責任を問われません。

TERMINATION

・    Agency Relationshipはいつでも解除できます。書面で「５年間は必ず続けます」と書かれていても、解除できます。ただし、それによって損失が出た場合はLiableです。

・    何らかの理由でPrincipalがAgentからお金を借りていて、その返済をするために資産をAgentに与えた場合、これをcoupled with an interestといいます。５年に1度くらい出ます。

・    どちらかが死んだり、頭がおかしくなった時点で、Agency Relationshipは終わります。

・    Principalが破産したらAgency Relationshipは終わりますが、Agentが破産しても終わるとは限りません。

・    Agency Relationshipが終わる時、既存のお客さんには伝えなければいけません。そして、Potential Customersに対して、新聞やネット上でConstructive Noticeを出さなければいけません。

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13. Property & Insurance ２

INSURABLE INTEREST

at time of lossの時（火災が多い）に、保険契約がなければなりません。

保険を掛ける人はownerでなくても大丈夫です。株主、パートナー、Mortgagor、Mortgagee、Bailor、Bailee、Secured Creditor、大家、テナント、全てInsurable Interestがあります。。

Unsecured creditorは担保権を有していないので、Insurable Interest保険を掛ける権利はありません。

１億の保険をかけたら、１億以上はもらえません。

POLICY PROVISIONS

過失があっても保険はおります（そのための保険です）。

故意にやるのはダメです。

保険会社がOKと言わない限り、Assignmentはできません。

保険契約に書かれていることは、ものすごく厳格で、もし守らなかった場合、１円ももらえません。

全損の場合、Coionsuranceのパーセンテージは、一切無視してかまいません。１億かけて８千万のビルが燃えたら、もらえるのは８千万です。１億かけて１億５千万のビルが燃えたら、もらえるのは１億です。

COINSURANCE

Partial Loss　―　試験では80％で出ると思います。

coinsurance clause 80％の設定で80％以上かけていれば、Full Recoveryです。

50％しかかけていなかった場合、少し自腹を切ります。

Recovery =	Face Value of Insurance × Loss
	Coinsurance % × FMV of property

PRO RATA RECOVERY

複数の保険会社に入っていた場合、比例配分します。

Subrogation

Insurance CompanyがInsurerの権利を引き継ぎます。

隣の家の火災がもとで、火災保険がおりた場合、保険会社が隣の家を訴えたりできます。

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13. Property & Insurance １

PROPERTY

Real Property：動きません。

Personal Property：動きます。

Fixtures：定義によります。PermanentにAttachしたオーブンやストーブは、Real Propertyになります。①Attachmentの方法、➁取り付けた意図、➂取り外したら、どんなダメージがあるのか

土地やビルはDeed（譲渡証書）をTransferすることにより、所有権を移します。

Real Property Deed

1.　書面でなければなりません。

2.　サインはSellerだけで大丈夫です。

3.　渡さなければいけません。

4.　PropertyのDescriptionが書いてなければいけません。

5.　これを登記することによって、世界中の人が知っていると解釈しなければいけません。

Warranty Deed

一般的なやつで、Guaranteeしています。書いていない担保権はありません。

Quit Claim Deed

試験にはたぶん出ません。SellerがBuyerに対してGuaranteeしません。

Recording Statutes

1.　 Race Statute

先に登記したもの勝ちです。

2.　 Race/Notice　Notice/Race

所有権の移転を知らずに登記した場合のみ、早く登記した人が勝ちます。知っていて登記した場合は、勝てません。

3.　 Notice Statute

２とほぼ同じです。

JOINT OWNERSHIP

Tenants in Common

A、B、Cで共同所有の場合、Aが死ぬと奥さんや子どもにinheritable。

BやCには引き継がれません。

B、Cの了承を得ずに、生前に売ることも可能です。

Joint Tenancy

生き残った人に権利が引き継がれます。with right of survivorship

Aが死ぬと、BやCに引き継がれます。

残された家族へは行きません。

BやCの了承を得ずに、Dに売ることもできます。

B、C、DはTenants in Commonになります。

●Joint TenancyをCreateするために必要なもの　PITT

(1) Possession持っていること

(2) Interest 権利

(3) Title 所有権

(4) Time　期間

Tenants by the Entirety

Joint Tenancy with right of survivorship の夫婦版。

Will 遺言よりPowerfulです。

愛人に行くよう遺言に書いてあっても、夫が死ぬと全部妻に行きます。

MORTGAGES

1.　書面でなければなりません。

2.　 Mortgagor借りている側 のサインが必要です。Mortgagee は銀行。

3.　PropertyのDescription

4.　 Intent and delivery

5.　登記することにより、第三者が権利を主張するのを防ぐことが出来ます。

6.　Mortgage付きの物件を買って、MortgageをAssumeした場合、その負債を引き継ぎます。

7.　 Subject to Mortgageだったら、物件だけを買いました（MortgageについてはNot Liable）。

8.　 Equity of Redemption：Defaultした人が、競売にかけられる前のある一定の期間、物件を取り戻すことが出来る権利です。

LEASES

期間が１年以上のリースは、書面で交わす必要があります。

１年未満のものは、口頭でも書面でも大丈夫です。

リースを丸投げすることをAssignmentと言います。

Assignee (new tenant) は、大家に対して、Assignor と同じ権利を有します。

大家もAssigneeに対して、Assignor と同じ権利を有します。

Novation されない限り、AssignorはStill Liableです。

Sublease

SubleaseとAssignmentの違いは、Subleaseは戻ってきます。

夏の間だけ。

そして、大家でなく、又貸ししている人に家賃を払います。

なので、新しいAgreementが大家とCreateされたわけではありません。

リース契約でAssignment やSublease が禁止されていなければ、ガンガンしてかまいません。

Take overした人が家賃を払わなかったら、Assignor や SublettorはStill Liableです。

大家が死んでも、大家がマンションを売っても、リース契約は終わりません。

Constructive Eviction

冬なのに暖房がつかない等、住めない環境だったら、家賃を払わずに引き払って構いません。

Warranty of Habitability

上記の例の場合、家賃をescrowに入れて待ちます（大家に払わず第三者に委託する）。

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12. Government Regulation ２

SOCIAL SECURITY ACT

Federal Insurance Contributions Act (FICA) とも言います。

基本は、給与から天引きされ、会社が Matching Percentage 7.6％を払ってくれます。

自営業の人は、会社負担がないので、全額払います。

UNEMPLOYMENT INSURANCE

Federal Unemployment Tax Act (FUTA) の法案で決められています。

国ではなく、会社が払います。

State Unemployment Tax Act (SUTA) 連邦だけでなく、州の法案もあります。

これも会社が払います。

ただし、Federal TaxにぶつけてCreditできます。

WORKERS’ COMPENSATION

労災も、国ではなく、会社が払います。

労災をもらったら、同じ理由で会社を訴えることはできません。

お金だけではなく、医療行為やリハビリとしてもらうこともできます。

EEOC

Equal Employment Opportunity Commission

●Antidiscrimination

1. Title VII Civil Rights Act of 1964 (amended by Civil Rights Act of 1991)

2. Age Discrimination in Employment Act　年齢

3. Rehabilitation Act of 1973

4. Americans With Disabilities Act of 1990

5. Equal pay Act　男女で給与が違う

OTHER EMPLOYMENT-RELATED REGULATION

1.　Occupational Safety & Health Act (OSHA)　割と出ます。

・職場は安全であるべきです。

・安全でないことを通報した場合、報復してはいけません。

2.　 Fair Labor Standards Act

週40時間、最低賃金、残業、児童労働について定めた法

3.　 Employee Retirement Income Security Act (ERISA)

お宅の会社にRetirement Planがあるのであれば、その中で差別してはいけません、という法律です。

「すべての企業はPension Planを設定しなければいけない」は間違い。

Defined Benefit Plan確定給付をRegulateします。Defined Contribution Plan確定拠出ではありません。

4.　 Consolidated Budget Reconciliation Act (COBRA)

会社を辞めた後も、最大18か月間は健康保険を継続させてくれるセーフティーネット。

ANTITRUST REGULATION

独禁法。いろいろあります。

Sherman Antitrust Act

２つのスタンダードを用意しています。

1. Rule of Reason

あまり出ないと思われます。

2. Per se Rule

Horizontal minimum and maximum price fixing

たとえReasonableであっても、やってはいけません。

Clayton Act

抱き合わせ販売をしてはいけません。

Mergerして独占するのも禁止です。

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12. Government Regulation １

1933 ACT PURPOSE

1933年法、という連邦証券法です。新規上場企業が対象です。

投資家たちに十分な情報を与えましょう、という法案です。

粉飾などしてはいけません。

証券とは

株、社債、手形（満期まで9か月以上のものは特別なルールあり）などです。

Judicial Definition：Day to DayのManagementを行っている人が持っている場合は、securitiesではありません（General Partner など）。

PROHIBITIONS&REMEDIES

●やってはいけないこと

Illegalなこと

・SECに登録が必要です。

・株を売る時に、目論見書を用意て、投資家に渡します。

・詐欺的な行為をしてはいけません。

●詐欺的な行為をすると

・罰金

・刑務所

EXEMPT SECURITIES

1933年法でSECに登録しなくてもいい証券があります。

・Government Purpose　政府関連のBondやSecurity

・NPO

・保険がらみの証券（保険証書など）

・No- sale transactions（優先株から普通株に交換）

・満期まで9か月未満の手形、小切手

・Intrastate offering（売上の80％、資産の80％、株主の全員が同一州内）

Blue Sky Law（各州が定めている証券法）で定められています。

Small Issues (SEC Regulation A+)

５百万ドルの株の売り出しであれば、目論見書を作成する必要はありません。

代わりにOffering Circular（目論見書の簡易版）を作成します。

EXEMPT TRANSACTIONS

Regulation Dは試験によく出ます。

登録する必要はありませんが、株を売って15日以内に、SECにNotifyしなければなりません。

Accredited (sophisticated) investorsとは、機関投資家や、お金持ちでずっと投資をやってきた人で、一般投資家はUnaccredited investorsです。

1.　Rule 504

・１年で１万ドルまで

・誰に売ってもいい

・Disclosureはしてもしなくても

・再販は２年以内

2.　Rule 505

・１年で５百万ドルまで

・機関投資家などのAccreditedには制限なし、Unaccredited一般投資家は35人までです。

・一般投資家に売るには、監査を受けた財務諸表をDiscloseしなければいけません。

・再販規制があり、2年間は売れません。

・株を売りますよの広告を出してはいけません。

3.　 Rule 506

・金額の制限はありません。

・機関投資家への制限はありませんが、一般投資家は35人までです。

・再販規制は２年間

・広告はダメです。

FULL REGISTRATION PROCESS

Promoterや会計士、弁護士が、目論見書を作成します。

Registration Statementの中には、会社の基本情報や、監査を受けた財務諸表が入っていなければなりません。

Offeree投資家がこの目論見書を入手できる環境になっていなければなりません。

SECにFileするもの：目論見書、Registration Statement

・Fileした日にOfferをかけることはできます（売るのはダメです）。

・Red Herring仮目論見書（FileしたばかりでEffectiveになっていないので）を手渡すこともできます。

・Fileしてから20日後（Waiting Period）に売買可能です。

1934 ACT OVERVIEW

対象は、大企業（未上場でも）や、すでに上場している企業です。

・資産が1,000万超で、株主が500人以上の企業

・NY Stock ExchangeやNASDAQでの取引がある企業

・BrokerやDealerがInterstate州を超えて取引がある企業（Goldman Sacks、Morgan Stanley）

上記は登録が必要です。

REPORTING REQUIREMENTS

Form 10-K: Annual report　決算日から90日以内に提出

B. Form 10-Q: Quarterly report

C. Form 8-K: Certain specified events 大きな変更があった場合（CFOが変わった）

D. Proxy Solicitation （委任状の争奪戦）

ANTI-FRAUD PROVISIONS

1933年法にも1934年法にもあります。

Registrationを免れているExempt Securities（全てのSecurity）にもかかってきます。

Insider TradingやTipping情報を漏らすと、責任を取られます。

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11. Bankruptcy ２

SURETYSHIP & GUARANTY

保証人契約について。

登場人物は、Debtor、Creditor、Suretyの３人。

契約は、書面でなければいけません。

対価は、最初の貸付があった時に保証人もつけた場合は、必要ありません。後で保証人を付けた場合は、追加の対価が必要です。

＊Guaranty Contractの場合は少し違うので、問題文で確認します。

AFTER DEBTOR'S DEFAULT

Debtorが払えなくなったら、Creditorは、

●Suretyshipの場合

1.　担保を取りに行きます。

2.　Debtorを訴えます。

3.　Suretyに払ってもらいます。

３つは順不同です。

●Guarantyの場合

あらゆることをやってDebtorに払ってもらえなかった時のみ、Guarantorに払ってもらいます。

SURETY & GUARANTOR DEFENSES

1.　書面で交わしていなかった（Statute of Frauds）

2.　後から保証人になったけど、対価もらってない。

3.　詐欺があった場合。

4.　Debtorが返済を試みたのにCreditorが拒絶した場合（Tender of Performance）。

5.　MaterialなTermのChangeがあった。

DebtorのPersonal Defenses（返済能力がなかった、破産した等）は、Suretyは使えません（そのための保証人契約なので）。

SURETY & GUARANTOR REMEDIES

ICES

I Indemnification (reimbursement) いつか払ってよ。

C Contribution (from co-sureties) 複数いた場合、他の保証人からもらえる。

E Exoneration (released by debtor) 裁判所がSuretyから外してくれる。

S Subrogation (step into creditor's shoes)　Creditorが持っていた担保権を譲り受ける。

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